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Un projet ? discutons-en ensemble

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conception et réalisation de vos projets architecturaux

Un projet de construction, d’extension ou de transformation, nécessite différentes phases. De l’analyse des besoins à la réception des travaux, en passant par les études préalables, la demande de permis d’urbanisme, la maîtrise d’ouvrage (le client) et la maîtrise d’œuvre (l’architecte) doivent collaborer étroitement afin de mener à bien le projet d’architecture. Il est important de respecter toutes ces étapes, sachant que le domaine est très réglementé et soumis à de nombreuses normes.

Étape 1 : la phase d’études avant les travaux


Avant de donner le « premier coup de pelle » sur le terrain, il est nécessaire de franchir un certain nombre d’étapes destinées à recueillir les besoins du Maître de l’Ouvrage (le client : MO), à s’assurer de la faisabilité du projet envisagé. 

1ère rencontre avec l’architecte, les informations de base nécessaires.

Le premier contact permet au client d’expliquer à l’architecte ses besoins et définir le programme du projet et à l’architecte de prendre connaissance du lieu des travaux envisagés (terrain, bâtiment existant, …). Ce programme a pour objectif de recueillir une description des besoins aussi détaillée et réaliste que possible. Elle comprend notamment l’objectif final du bâtiment (habitation, commerce, industrie, …), les surfaces et volumes envisagés, et le budget alloué au coût des travaux.
A partir de ces données liées au projet envisagé, l’architecte vérifie la compatibilité du programme avec 3 critères fondamentaux et essentiels :
La faisabilité technique, financière et urbanistique,
Si l’un de ces 3 critères n’était pas rencontré, le projet serait malheureusement irréalisable.
En effet, par exemple, même s’il était possible de réaliser techniquement et financièrement un projet mais qu’il n’y ait aucune chance d’en obtenir l’autorisation urbanistique nécessaire (affectation du projet non compatible avec le plan de secteur par exemple), le projet ne pourrait pas voir le jour. De la même manière, en imaginant que le projet ne pose aucun problème de réalisation technique ni urbanistique mais que le budget prévu soit trop « faible », le projet ne pourrait tout simplement pas se faire faute de l’apport financier nécessaire. Aucune situation n’est a priori perdue d’avance, mais il est important que le client soit conscient au plus tôt des faiblesses de son projet pour lui permettre, selon le cas, de revoir son budget ou limiter ses premières ambitions, adapter le choix du lieu, du terrain, adapter le choix de la technicité préalablement envisagée. Dans ce cas, l’avis expérimenté et éclairé de l’architecte est primordial pour assurer la suite, voire la survie du projet.
Pour ce faire, l’architecte vérifie cette compatibilité sur base de nombreux critères auxquels le projet devra se conformer, à savoir, notamment :

  • Les contraintes urbanistiques et réglementaires  faisabilité urbanistique
  • Les contraintes réglementaires (salubrité, accessibilité PMR, prévention incendie, Certibeau, PEB, servitudes, …)  CoDT, Cobat, code civil normes, expérience.
  • Les contraintes urbanistiques (implantation, gabarit, matériaux, affectation, système d’égouttage, …),  repérage WalOnMap, Cadgis, architecte.
  • Les contraintes budgétaires  faisabilité financière
  • Les contraintes financières liées au budget envisagé,
  • Les éventuels retours sur investissement (PEB, TVA, optimisation immobilière, location, promotions immobilières, …).
  • Les délais de réalisation souhaités (liés aux enjeux économiques et commerciaux).
  • Les contraintes techniques  faisabilité technique
  • Le rapport d’essais de sol (pour s’assurer que la construction s’érigera sur un terrain stable)  voir géologue,
  • Le rapport d’essais de percolation (pour s’assurer que la construction respectera les normes Certibeau – Code de l’eau)  voir géologue,  
  • Le cas échéant, les plans d’impétrants (réseaux électriques, raccordements au gaz et au circuit de distribution d’eau…)  suivant situation existante ou à voir avec les société de régies concernées.  
  • Plan de bornage, planimétrique et altimétrique définissant les limites juridiques du terrain et son relief  voir géomètre (pour information : un extrait de plan cadastral n’a aucune valeur juridique).
  • Dans le cas de transformation d’un bâtiment existant, les plans de la situation existantes (plans, coupe, façades et implantation + gabarits de bâtiments voisins contigus suivant exigences du CoDT)  voir géomètre.
  • Le cas échéant, la présence éventuelle de servitude de passage, de jours et de vues, d’égouttage ou d’impétrants dont il faudra tenir compte dans l’étude du projet  voir notaire (acte d’achat).

Sur base de ces premières informations capitales pour la bonne suite du projet, si la faisabilité du projet était toujours envisageable, l’architecte établi alors une offre d’honoraires pour la première étape du projet : la pré-étude, la conception du projet.
Une fois l’offre d’honoraires acceptée (après signature d’un pré-contrat d’architecture et confirmation de l’engagement par le paiement d’un premier acompte d’honoraires), le projet est alors inscrit au planning du bureau et prend son tour à la file des projets en cours.

La conception du projet : La pré-étude, les esquisses

A partir des informations recueillies, l’architecte va réaliser une esquisse du projet. Cette esquisse a pour but de donner au client une idée de ce que l’architecte estime être la réponse la plus appropriée au programme. L’esquisse proposera ce à quoi pourrait ressembler la construction future en tenant compte des différentes contraintes (techniques, urbanistiques et financières) et des besoins exprimés. Chaque conception est étudiée de manière personnalisée intégrant une approche bioclimatique. Il en résulte, à chaque projet des propositions d’architectures uniques et exclusives.

A l’aide de visualisation 2D et 3D, l’esquisse va permettre de montrer comment s’intègre le projet sur le terrain ainsi que l’organisation des espaces extérieurs et intérieurs. C’est l’occasion de valider les surfaces, les volumes et la façon dont s’articulent les différentes pièces et fonctions entre-elles. C’est aussi le moment de demander des modifications et/ou adaptations qui pourront être intégrées dans le projet.

Sur base de cette esquisse l’architecte pourra également demander un avis de principe préalable auprès de l’administration. Inutile en effet d’avancer sur un projet sans avoir vérifier au préalable que celui-ci pourra hériter d’un avis favorable lors du traitement de la future demande de permis d’urbanisme officielle.

L’étude de faisabilité a pour but de vérifier que les objectifs sont réalistes par rapport à la construction envisagée, le terrain existant, les contraintes du lieu, de l’implantation et d’orientation, l’impact sur l’environnement, la conformité urbanistique et règlementaire et bien sûr que le budget prévu pour le projet est bien compatible. Une première estimation des coûts va donc être effectuée à cette occasion en prenant en compte les différentes options envisagées.

Fin de la pré-étude, la conception du projet est validée : l’avant-projet

Si la maîtrise d’ouvrage est satisfaite de l’esquisse, la phase d’avant-projet peut commencer. Les différentes options retenues sont détaillées, les matériaux de construction choisis ainsi que les prestations techniques en accord avec la réglementation.
Des plans, des coupes, des façades en couleurs, une modélisation en 3D offrant des vues virtuelles photos réalistes sont réalisées afin de mieux traduire et représenter l’aspect final de la construction.
Une estimation rapide du projet est réalisée et communiquée par l’architecte au client et/ou à son organisme / responsable financier. Le client dispose alors à ce stade d’un projet personnalisé, d’une estimation rapide et réaliste du coût de son projet ainsi que d’un avis de principe préalable favorable des autorités administratives urbanistiques concernées. A ce moment, la mission de pré-étude est accomplie et terminée. La suite du projet dépend donc de l’intention du client de poursuivre ou pas son projet. Soit la mission s’arrête pour un temps de réflexion ou de réaction du client. Soit le client souhaite voir son projet continuer. Généralement, les clients motivés poursuivent la mission.
Dans ce cas, l’ensemble des éléments sont regroupés de façon formelle afin de constituer un contrat d’architecture complet détaillant l’ensemble des services et prestations fournies dans le cadre de la mission légale d’architecture.
Lien vers le site officiel de l’Ordre des Architectes : Cliquez ici
Dans certains cas d’optimisation immobilière, la pré-étude suffit pour obtenir la valorisation foncière attendue et il n’est pas nécessaire d’aller plus loin avec l’architecte. Généralement, un géomètre reprend la main dans ce type de dossier.

La phase administrative du projet : le dossier de demande de permis d’urbanisme

Si l’affectation du projet entre dans le champ d’application des normes PEB, un responsable PEB devra préalablement être désigné par le Maître de l’Ouvrage en vue de la préparation du dossier de demande de permis d’urbanisme. Ce responsable PEB établira une offre d’honoraires sur base de l’avant-projet issu de la pré-étude qui lui aura été communiqué par l’architecte. Ensuite, le responsable PEB désigné par le MO, rédigera la déclaration initiale PEB qui fera partie intégrante du dossier qui sera à déposer auprès des autorités communales ou régionales compétentes.

L’architecte va regrouper toutes les informations recueillies, les plans, les descriptions et les documents techniques afin de constituer un dossier de demande de permis d’urbanisme qui sera ensuite instruit et traité par l’administration. Il va se charger du dépôt de la demande auprès des autorités compétentes ainsi que du suivi du dossier, jusqu’à l’obtention du permis d’urbanisme (anciennement appelé le permis de bâtir).

Une fois toutes les études de conception et administratives effectuées et confirmées par la réception du permis d’urbanisme vient la phase purement technique en vue de la réalisation en elle-même.

La conception technique

L’architecte va s’occuper de la conception technique de la construction, c’est-à-dire la réalisation de tous les plans, coupes et élévations en y intégrants en priorité tous les organes de stabilité. Pour ce faire, un ingénieur en stabilité devra être désigné par le MO. L’ingénieur en stabilité établira son offre sur base des plans du permis d’urbanisme, du rapport d’essais de sol, éventuellement du rapport du service incendie qui lui seront communiqués par l’architecte. Une fois l’ingénieur en stabilité désigné et ses plans de stabilité obtenus. Son étude sera intégralement retranscrite sur les plans d’architecture pour en vérifier la bonne compatibilité à tous les autres critères auxquels le projet doit se conformer.
L’architecte vérifiera entre autres la parfaite compatibilité entre l’étude de stabilité et PEB. En effet, il n’est pas rare de demander quelques modifications de l’étude de stabilité afin d’éviter, notamment, des « ponts thermiques » induits par le dimensionnement des organes de stabilité (pieds de colonnes, poutrelle métallique, porte-à-faux de structure de balcons, …). Détails forts dommageables pour la conformité PEB de la construction mais également pour sa durabilité (risque d’apparition d’humidité par condensation) bien que nécessaires à la stabilité de l’ouvrage envisagé. Des solutions techniques sont donc à trouver pour palier à ces éventuelles incompatibilités. En relation étroite avec l’ingénieur en stabilité et le responsable PEB, l’architecte s’en charge !
Tous les plans mieux détaillés vont être réalisés, pour l’ensemble des niveaux du bâtiment s’il en possède plusieurs, ainsi que différentes coupes, élévations, façades et perspectives. L’objectif est de fournir tous les documents nécessaires pour que les différents partenaires intervenants aient une compréhension détaillée et optimale du projet.
Pour des projets importants, l’architecte ne sera pas seul mais pourra faire appel à un ou plusieurs bureaux d’études techniques qui travailleront alors en parallèle sur les domaines correspondant à leurs spécialités (étude de techniques spéciales, acoustiques, prévention incendie, paysagistes, urbanistes, espaces verts, artistes éventuels, ...). L’architecte se chargera ensuite de la synthèse des différents éléments et de leur intégration au projet.


Choix des entreprises et planification de la réalisation des travaux : le dossier de soumission

Maintenant que l’ensemble des plans et des documentations techniques sont prêts, il faut maintenant trouver les entreprises partenaires capables de réaliser les travaux. L’architecte établi un dossier de consultation des entreprises aussi appelé « dossier de soumission » constitué de toutes les informations techniques nécessaires (plans, métrés détaillés, bordereaux de demande de prix, cahier des charges constitués des clauses administratives et techniques). Sur la base de ce dossier précis, les entreprises consultées vont pouvoir proposer des devis.
Il va de soi que les entreprises consultées doivent offrir toutes les garanties de compétences techniques et de capacités financières. Une vérification de ces garanties et capacité est opérée par l’architecte via la consultation du site de la BCE et des données financières disponibles ainsi que via l’art 30bis « obligation de retenue ».
Il est crucial que ce dossier de consultation soit le plus précis et anticipatif possible pour éviter les risques d’apparition de « mauvaises surprises » sur chantier, toujours synonymes de suppléments financiers et d’augmentation des délais de construction.
A partir des devis obtenus, l’architecte va opérer les vérifications nécessaires, réaliser des comparaisons entre les offres reçues et assister la maîtrise d’ouvrage dans la sélection des entreprises partenaires. Il peut naturellement se servir de son expérience passée avec certains prestataires pour les recommander. Une fois les entreprises sélectionnées, un contrat d’entreprise est établi entre la maîtrise d’ouvrage et les entreprises désignées, marquant un engagement sur les coûts et les dates d’achèvement à respecter en spécifiant les droits et devoirs de chaque partie.
Préalablement au démarrage des travaux, l’architecte vérifie que l’entrepreneur a bien souscrit la couverture d’assurance décennale obligatoire dans le cadre de projet d’habitation (conformément à la loi PEETERS – BORSU).

Etape 2 : la réalisation des travaux

La planification et le suivi obligatoire de chantier

Durant toute la réalisation des travaux, l’architecte s’assure de la bonne qualité des travaux, du respect des plans et des délais. Il vérifie la conformité des travaux de gros-œuvre, toiture et menuiseries extérieures, depuis les terrassements et fondations, en passant par les raccordements aux régies et égouts publics, à la toiture, au châssis, aux techniques spéciales (électricité, chauffage, ventilation, sanitaires, alarmes, ascenseurs, réseaux DATA) et des parachèvements tels que plafonnage, chapes, carrelage, portes intérieures, vitreries, ferronneries d’art, …. Il a aussi la charge de veiller à ce que les entreprises intervenantes soient rémunérées en fonction de l’état d’avancement des travaux et de leurs prestations. L’architecte organise les réunions et visites de chantier, rédige les rapports de chantier et les communique aux différents intervenants concernés (entreprises, direction des travaux, autres, …). Il vérifie les factures et états d’avancement soumis à paiements par les entreprises au client en cours de chantier.
Pendant le chantier, l’architecte rassemble la documentation technique nécessaire à la constitution du DIU (dossier d’intervention ultérieure en collaboration avec le coordinateur en sécurité et santé désigné par le MO), et de la déclaration finale PEB (en collaboration avec le responsable PEB). Il récolte également les plans « as built » (plans techniques de gaines VMC, plan d’égouttage, …) qui seront également joints au DIU.
Le maître d’œuvre a également la charge de la planification et de la coordination des entreprises sur chantier. Il apporte au Maître de l’Ouvrage ses conseils techniques et artistiques en vue d’assurer la bonne organisation des interventions des différentes entreprises partenaires, de façon à optimiser la durée du chantier et éviter ainsi les coûts et délais supplémentaires.

La fin des travaux : la réception provisoire, début de la garantie décennale

A la fin des travaux, l’architecte vérifie la qualité des prestations et des travaux dans les moindres détails. Il s’assure également que toutes les factures émises par les différentes entreprises sont méritées et honorées (décompte d’état d’avancement final).
Une visite contradictoire est organisée avec la maîtrise d’œuvre. A la suite de cette visite, si les deux parties sont d’accord, un procès-verbal de réception des travaux est validé, assorti éventuellement d’une liste de réserves qui devront être levées par la suite. Ce n’est qu’une fois les réserves levées que la réception provisoire des travaux pourra être faite. La réception provisoire a pour but de déceler les éventuels vices apparents. Tandis que la réception définitive a lieu 1an après la réception provisoire en vues de faire part à l’entreprise concernées des éventuels vices cachés qui ne peuvent être décelés que par l’utilisation du bâtiment (constat de bruits, apparition d’odeur dans certaines circonstances, …).

En résumé, pour conclure sur les étapes d’un projet d’architecture

La gestion d’un projet d’architecture comprend de nombreuses phases complexes, avec différents intervenants qu’il faudra anticiper et gérer et dont la qualité des prestations devra être scrupuleusement et professionnellement suivie et vérifiée. Riche d’une longue expérience de près de 30ans dans ce domaine de plus en plus exigent et pointu, le bureau d’architecture a pour vocation d’accompagner son client avec pour objectif sa plus grande satisfaction.

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